Proyecto de la nueva ley hipotecaria

En virtud y por orden de la Unión Europea, España ha de transponer, ya tarde, pues debiera haber estado lista en Marzo del pasado año, los postulados de la Directiva 2014/17UE, de 4 de Febrero sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial a su Ordenamiento Jurídico, mediante la Ley reguladora de los Contratos de Crédito. Una vez más España llega tarde para proteger a la parte más débil de los contratos bancarios, motivo por el cual la Comisión Europea hará responder a nuestro país de la tardanza ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.-

El día 3 de Noviembre de 2017 el Consejo de Ministros aprobó el proyecto Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, si bien ahora pasará al Congreso para su tramitación parlamentaria estando, presumiblemente, aprobada y en vigor en el segundo semestre de 2018.

Con todo, en la práctica, la nueva ley deberá ser acorde con la Directiva Europea, lo que implicará, necesariamente, una mayor protección para los consumidores, personas físicas, incluidos los autónomos, en su relación previa y coetánea a la contratación de créditos hipotecarios con una entidad bancaria.

Sin entrar a valorar las medidas que se prevén, motivo de nuevo artículo cuando se produzca la aprobación definitiva, entre otras, si nada cambia, se establecen las siguientes:

  • Asesoramiento gratuito y obligatorio por parte del Notario en relación a cláusulas abusivas que pudieran existir en el contrato. Etapa precontractual.

  • Firma acta ( también gratuita para el cliente ) que contenga certificación de que se le ha informado correctamente. Si se incluyera cláusula abusiva a juicio del Notario o Registrador, ambos profesionales están obligados a anular la formalización. ( Se prevén sanciones para Notarios y Registradores si no cumplen con su obligación )

  • No se podrá ejecutar deuda hipotecaria si ésta no supera el 2% del capital del préstamo durante la primera mitad del contrato ( 9 meses impagados como límite máximo ).

  • A partir de la segunda mitad del préstamo el impago deberá cifrarse en el 4% del capital con un límite de 12 cuotas.

  • Limitación de los intereses de demora: no pueden superar 3 veces el interés legal del dinero.

  • La Resolución anticipada del préstamo será regulada, aun con carácter retroactivo, mediante disposición transitoria.

  • Varían las comisiones por cancelación anticipada: en el caso de las hipotecas variables, el límite es del 0,5% en los primeros 3 años y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de ese momento, sin comisión. En el caso de las hipotecas fijas, la penalización es del 4% en los primeros 10 años. Baja al 3% a partir de esta fecha. Estos límites solo se aplicarán a las nuevas hipotecas que se firmen tras la entrada en vigor de la normativa, de modo que se prevé su no aplicación con carácter retroactivo.

  • Se incrementa la facilidad de pasar de hipoteca a tipo variable a tipo fijo, además de la subrogación del préstamo a otra entidad, pues baja la comisión de reembolso a modo de compensación a la entidad que queda fijada en el 0,25%, sólo aplicable los 3 primeros años.

  • Se crea un modelo tipo o formulario de hipoteca, sencillo y claro, comprensible para cualquier persona sin conocimientos financieros. ( Se regulará por Real Decreto el modelo, contenido y forma ).

  • Se prohíben los ventas vinculadas, esto es, aquellas que obligan al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca. Sin embargo, sí se permiten las ventas combinadas a cambio de mejora en las condiciones del préstamo. Las entidades financieras deberán facilitar al consumidor las ofertas alternativas en diferentes presupuestos: unos con productos asociados y otros sin ellos En estas ventas combinadas, la entidad financiera deberá informar de forma y modo obligatoriamente clara y transparente, sin ambigüedades.

  • Otro punto interesante de la ley hipotecaria es que reconoce el derecho de los titulares de las hipotecas multidivisa a convertir la moneda extranjera al euro en cualquier momento. Sin embargo, esta medida no será retroactiva, así que no podrán beneficiarse de ella los que ya tengan contratado uno de estos préstamos.

Picado Abogados se mantendrá expectante al texto definitivo de esta nueva ley que, como decimos llega con retraso de más de un año, y, finalmente cuando esté aprobada, promulgada y publicada, realizaremos un análisis crítico constructivo de sus preceptos además de aconsejar a los ciudadanos potenciales clientes de préstamos y créditos hipotecarios mediante unas Jornadas específicas y monográficas al respecto, totalmente gratuitas. Con todo, Picado Abogados se muestra entusiasta por las medidas adoptadas, insistimos, que no podrán ir en contra de la Directiva Europea y siempre deberán ser en beneficio del cliente, si bien, duda de que algunas de ellas, de aprobarse, se lleven a efecto de forma efectiva en la práctica. Habrá que ver también cómo queda, tras la aprobación esta ley, la reciente normativa ahora en vigor que regula algunas de las cuestiones que la misma aborda, en concreto, Circular 5/2012, de 27 de junio y  Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia.