Este 25 de enero de 2024 hemos conocido la sentencia del TJUE de una de las cuestiones prejudiciales, como son, los plazos de prescripción de las reclamaciones de gastos de formalización de hipoteca. 

Europa se vuelve a posicionar del lado de los consumidores y, en definitiva, TJUE indica en la sentencia que “no puede iniciarse antes de que el consumidor tenga conocimiento de los hechos determinantes del carácter abusivo de la cláusula contractual con arreglo a la cual se efectuaron esos pagos, no exige que el consumidor conozca no sólo tales hechos, sino también su valoración jurídica, que implica que el referido consumidor conozca también los derechos que le confiere la Directiva 93/13”.

Por tanto, el plazo de prescripción COMIENZA a contar una vez evaluada la cláusula de gastos y declarada su nulidad por sentencia judicial. Es a partir de ese momento cuando el consumidor conoce que su cláusula es abusiva, así como sus efectos.

El consumidor, sino ha reclamado, todavía PUEDE SOLICITAR LOS GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE SU PRESTAMOS HIPOTECARIO, INCLUSO CON PRÉSTAMO CANCELADO. 

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Hemos destacado las novedades más importantes de la nueva normativa para los préstamos hipotecarios, si tienes pensado firmar una hipoteca y tienes dudas legales, antes de firmar ven a PICADO ABOGADOS y consúltanos, después, quizás, sea demasiado tarde.

Los cambios más importantes en la nueva ley hipotecaria son los siguientes:

• Gastos de la formalización de hipoteca. – Los gastos que hasta la fecha eran abonados, en su gran mayoría por el consumidor, a partir de ahora será en su mayoría asumidos por la Entidad Financiera. El banco tendrá que abonar, Gestoría, Registro, Notaría, IAJD (impuesto de actos jurídicos documentados), y su copia de la escritura. Por otro lado, el consumidor deberá asumir solamente, la tasación del bien inmueble y su copia de la escritura.

Si produjera una subrogación del acreedor, es decir, si usted cambia el préstamo hipotecario con otro banco, el nuevo banco o entidad financiera deberá pagarle una compensación al antiguo, siendo la parte proporcional a los gastos de constitución que se abonarían por el importe pendiente.

• Uno de los puntos más importantes que contiene la nueva Ley, es que aumenta la protección a los consumidores, es por ello que, se intensifique la información para el futuro hipotecado, por tanto la entidades financiera deberá entregar las condiciones personalizadas recogidas en la FEIN, (Ficha Europea de Información Normalizada), que tiene con carácter de Oferta Vinculante con un mínimo de 10 días antes e igualmente facilitar al consumidor la FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), en la que se recogen, entre otras, cláusulas más importantes, escenarios diversos con las cuotas a pagar y si es variable o no.

Asimismo, el consumidor está obligado a acudir al notario un día antes de la firma definitiva, para recibir asesoramiento (gratuito) y responder a un test, documentos que, el notario revisará antes de la firma, no realizando la misma sino está todos los documentos entregados y rellenos por el consumidor. Igualmente ocurre con los Registradores, no pudiendo inscribir cláusulas abusivas, en las escrituras.

• Uno de los artículos “estrella” de la nueva Ley, es el que regula la cláusula de vencimiento anticipado, la cláusula que aplica la entidad financiera tras el impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al Juzgado, estableciendo que el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que, durante la primera mitad del plazo la demora no exceda de un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas y durante la segunda mitad del plazo, el porcentaje del capital impagado asciende al 7% , mientras que las mensualidades de demora mínima son 15.

Asimismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio.

• En cuanto a las amortizaciones, total o parcial, sólo se podrán cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera, además de bajar los porcentajes aplicables en función de si es una hipoteca variable o fija. En cuanto a las primeras podrá firmar, el 0,25% sólo durante los 3 primeros años y el 0,15 % sólo durante los primeros 5 años. En cuanto a las hipotecas de cuota fija, el 2% los 10 primeros años y del 1,5 % durante el resto.
• Las hipotecas multidivisa (préstamos concedidos en otras monedas), podrán ser convertidas en euros siempre que el titular quiera, obligando además a las entidades financieras informar regularmente de los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento de valor de la divisa respecto al euro y, en caso de no existir un límite sobre ese riesgo, en el FEIN debe incluirse, como aumentaría la deuda en caso de que el tipo de cambio sufriera una fluctuación del 20%.
• Se prohíbe especialmente la aplicación de un límite mínimo para las hipotecas variables, no pudiendo volver a incorporar ni las “clausulas suelo” y tampoco les permiten considerar un Euribor al 0% cuando éste cotice en negativo.
• Se ha creado un registro gestionado por el Banco de España y Comunidades Autónomas para los intermediarios financieros y los prestamistas privados, prohibiendo expresamente que hayan tenido antecedentes delictivos o haber sido declarados en concurso.

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Se han detectado “errores de cálculo“ en asuntos judiciales de Cláusula Suelo y Gastos de Formalización, que provocan que el consumidor cobre menos de lo que le corresponde.

Desde su nacimiento el 01/06/2017, los Juzgados creados para tramitar las demandas de cláusulas suelo en Extremadura han recibido 9.000 demandas. Si los consumidores favorecidos con Sentencias judiciales no son extremadamente meticulosos en la vigilancia del cumplimiento de las Resoluciones, pueden dejar de percibir hasta 28.800.000 € en Extremadura.

PICADO ABOGADOS, despacho especializado en Derecho Bancario, con sentencias favorables de Cláusula Suelo desde el año 2010, ya detectó y denunció públicamente a comienzos del pasado año, que varias entidades financieras, incumpliendo claramente el Real Decreto 1/2017, ofrecían a sus clientes/prestatarios que se acogían al citado Decreto unas cantidades inferiores a las que realmente correspondían. Cada entidad ponía en práctica su propia estrategia para encubrir el pago de cantidades menores. Entre ellas, citaremos media docena:

1. Ofrecer unas cantidades inferiores a las debidas, llegando a realizar distintas ofertas a sus clientes, cada una superior a la anterior, hasta que el cliente aceptara. Picado Abogados ha tenido clientes que recibieron hasta cuatro ofertas distintas, todas ellas incorrectas. Finalmente, en vía judicial, nuestros clientes obtuvieron, en todos los casos, una cuantía muy superior al mayor importe ofertado.
2. La nulidad de la cláusula suelo implica abonar en la cuenta del prestatario una determinada cantidad y además amortizar parte de la deuda pendiente. Esta amortización, principalmente en la vía extrajudicial, no se realiza en multitud de ocasiones o, de realizarse, se hace con cargo a la cuenta del prestatario, no a la cuenta del banco. De media supone un 50% del importe abonado en cuenta.
3. Conociendo el banco que su cliente, por sí solo, no dispone de medios para poder valorar correctamente cuánto supone una reducción del tipo de interés, ofrece reducir el interés durante un determinado plazo. No hemos encontrado ninguna oferta que reduciendo el tipo de interés compense lo cobrado de más.
4. Con mayor frecuencia de la esperada se producen errores básicos de cálculo en los importes a devolver.
5. Eliminar efectivamente la cláusula suelo pero sin devolver lo cobrado de más.

Actualmente la estrategia de varios bancos es la de no proceder al pago de los intereses legales sobre el importe devuelto. Estos intereses se mueven en una horquilla de entre un 20% y un 40% de los importes recuperados.

Según datos del propio Consejo General del Poder Judicial, reflejados en diferentes artículos prensa de los principales medios de comunicación regional, desde el 01/06/2017, los Juzgados especiales para la tramitación de las demandas por las cláusulas suelo de las hipotecas en Extremadura, Juzgados de 1ª instancia e instrucción nº 5 bis de Cáceres, y nº 2 de Mérida han recibido 9.000 demandas. Podemos estimar, siendo prudentes, que el importe medio a devolver es de 8.000 euros. Si nos situamos en el extremo inferior de la horquilla de intereses legales no pagados, el 20%, tenemos que en cada hipoteca los clientes/prestatarios dejan de percibir 1.600 euros que legalmente les pertenecen, ó 14.400.000 de euros (catorce millones cuatrocientos mil euros) si tomamos el acumulado de las 9.000 demandas presentadas. Si nos situamos en el extremo superior de la horquilla, el 40%, la totalidad del dinero que no llega al bolsillo del ciudadano/cliente/prestatario se acerca a treinta millones de euros en Extremadura (30.000.000 €).

Picado Abogados ha creado ah hoc un departamento específico, con dos economistas especializados en cláusula suelo, al objeto de atender de manera gratuita y sin compromiso a todas aquellas personas, con sentencia judicial firme, con el fin de comprobar si las cantidad devueltas por la Entidad Financiera son realmente las correctas.

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Se podría entender que la mera puesta a disposición del capital por parte de la entidad prestamista a favor del cliente supone ya la prestación de un servicio al cliente, pero surge entonces la duda de qué es lo que remunera exactamente el interés remuneratorio (nominal) introducido en el contrato.

La reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Gijón de 2 de febrero de 2018, donde en su Fundamento de Derecho Tercero, analiza si la entidad demandada incurrió en la prestación de algún tipo de servicio para justificar el abono de la comisión de apertura. En la citada Sentencia confirma la abusividad de la comisión de apertura, al entender que no se presta ningún servicio efectivo al consumidor, sino que la entidad realizó las actuaciones necesarias a la concesión del préstamo en cumplimiento de una disposición legal. La Ley 2/2011, en su artículo 29, impone a las entidades financieras la obligación de realizar una evaluación de la solvencia del futuro prestatario, por lo cual, la Audiencia Provincial de Gijón entiende, que no puede la entidad financiera pretender imponer al consumidor unos gastos inherentes a su propia actividad bancaria.

En el último párrafo del Fundamento Jurídico Tercero, reconoce la posibilidad de que la entidad repercutiera en el cliente los gastos en que hubiera incurrido la entidad, disponiendo «Los únicos conceptos que podrían haber justificado la comisión de apertura serían los costes que para la entidad financiera comportó la información recabada al CIRBE y a los registros de morosos sobre los activos impagados o pendientes de amortización de los solicitantes del préstamo y sus avalistas, sin que en el supuesto de autos se acredite el gasto«.

Por tanto, PICADO ABOGADOS te realiza un estudio individualizado de cada expediente y su viabilidad para una exitosa futura reclamación judicial.

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El día 3 de Noviembre de 2017 el Consejo de Ministros aprobó el proyecto Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, si bien ahora pasará al Congreso para su tramitación parlamentaria estando, presumiblemente, aprobada y en vigor en el segundo semestre de 2018.

Con todo, en la práctica, la nueva ley deberá ser acorde con la Directiva Europea, lo que implicará, necesariamente, una mayor protección para los consumidores, personas físicas, incluidos los autónomos, en su relación previa y coetánea a la contratación de créditos hipotecarios con una entidad bancaria.

Sin entrar a valorar las medidas que se prevén, motivo de nuevo artículo cuando se produzca la aprobación definitiva, entre otras, si nada cambia, se establecen las siguientes:

• Asesoramiento gratuito y obligatorio por parte del Notario en relación a cláusulas abusivas que pudieran existir en el contrato. Etapa precontractual.

• Firma acta ( también gratuita para el cliente ) que contenga certificación de que se le ha informado correctamente. Si se incluyera cláusula abusiva a juicio del Notario o Registrador, ambos profesionales están obligados a anular la formalización. ( Se prevén sanciones para Notarios y Registradores si no cumplen con su obligación )

• No se podrá ejecutar deuda hipotecaria si ésta no supera el 2% del capital del préstamo durante la primera mitad del contrato ( 9 meses impagados como límite máximo ).

• A partir de la segunda mitad del préstamo el impago deberá cifrarse en el 4% del capital con un límite de 12 cuotas.

• Limitación de los intereses de demora: no pueden superar 3 veces el interés legal del dinero.

• La Resolución anticipada del préstamo será regulada, aun con carácter retroactivo, mediante disposición transitoria.

• Varían las comisiones por cancelación anticipada: en el caso de las hipotecas variables, el límite es del 0,5% en los primeros 3 años y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de ese momento, sin comisión. En el caso de las hipotecas fijas, la penalización es del 4% en los primeros 10 años. Baja al 3% a partir de esta fecha. Estos límites solo se aplicarán a las nuevas hipotecas que se firmen tras la entrada en vigor de la normativa, de modo que se prevé su no aplicación con carácter retroactivo.

• Se incrementa la facilidad de pasar de hipoteca a tipo variable a tipo fijo, además de la subrogación del préstamo a otra entidad, pues baja la comisión de reembolso a modo de compensación a la entidad que queda fijada en el 0,25%, sólo aplicable los 3 primeros años.

• Se crea un modelo tipo o formulario de hipoteca, sencillo y claro, comprensible para cualquier persona sin conocimientos financieros. ( Se regulará por Real Decreto el modelo, contenido y forma ).

• Se prohíben los ventas vinculadas, esto es, aquellas que obligan al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca. Sin embargo, sí se permiten las ventas combinadas a cambio de mejora en las condiciones del préstamo. Las entidades financieras deberán facilitar al consumidor las ofertas alternativas en diferentes presupuestos: unos con productos asociados y otros sin ellos En estas ventas combinadas, la entidad financiera deberá informar de forma y modo obligatoriamente clara y transparente, sin ambigüedades.

• Otro punto interesante de la ley hipotecaria es que reconoce el derecho de los titulares de las hipotecas multidivisa a convertir la moneda extranjera al euro en cualquier momento. Sin embargo, esta medida no será retroactiva, así que no podrán beneficiarse de ella los que ya tengan contratado uno de estos préstamos.

Picado Abogados se mantendrá expectante al texto definitivo de esta nueva ley que, como decimos llega con retraso de más de un año, y, finalmente cuando esté aprobada, promulgada y publicada, realizaremos un análisis crítico constructivo de sus preceptos además de aconsejar a los ciudadanos potenciales clientes de préstamos y créditos hipotecarios mediante unas Jornadas específicas y monográficas al respecto, totalmente gratuitas. Con todo, Picado Abogados se muestra entusiasta por las medidas adoptadas, insistimos, que no podrán ir en contra de la Directiva Europea y siempre deberán ser en beneficio del cliente, si bien, duda de que algunas de ellas, de aprobarse, se lleven a efecto de forma efectiva en la práctica. Habrá que ver también cómo queda, tras la aprobación esta ley, la reciente normativa ahora en vigor que regula algunas de las cuestiones que la misma aborda, en concreto, Circular 5/2012, de 27 de junio y  Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia.

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Significa que la entidad que te concedió el préstamo, con el fin de aumentar su liquidez, reunió tu préstamo con otros más y los hizo paquetes para posteriormente comercializarlos en forma de bonos o productos financieros similares. En lenguaje sencillo: “trocean” las hipotecas y las venden en porciones a fondos de titulación que a su vez venden a diferentes inversores.

La entidad financiera cambia por tanto los derechos de crédito que tiene sobre esas hipotecas (intereses). Obtiene liquidez para reinvertir de nuevo y obtener más liquidez y así sucesivamente.

¿Y si es así, a ti cómo te afecta ? (El 80% de las hipotecas están titulizadas).

Si tu hipoteca está titulizada implicaría que la posesión o adjudicación del inmueble por parte del banco en caso de embargo o adjudicación podría declararse nula. Del mismo modo, el Registro debería denegar la inscripción al no poder anotar en nombre del Fondo de Titulación. El banco dejó de ser el legítimo propietario de la deuda.

De conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que lo concedió deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto contrario, su administración.

Si quieres saber si tu hipoteca está titulizada ven a PICADO ABOGADOS, te contamos y nos enteramos. Es importante y trascendente para tus intereses, no te quepa duda.

Juan Luis picado
Director Picado abogados

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Piensan tal vez que los gastos implícitos en la reclamación judicial serán superiores a lo que van a recuperar, o tienen “miedo» de tener que hacer frente, además, al pago de costas judiciales  (factura de abogado y procurador contrario). Por ello hemos puesto en marcha una medida por la que nosotros pagamos los gastos judiciales si la reclamación judicial fuera desfavorable para nuestro cliente, de modo que con PICADO ABOGADOS nadie corra riesgo alguno de tener que pagar gastos de reclamación.

Nosotros asumimos el riesgo por ti, para que puedas reclamar con total tranquilidad.

Además, hemos preparado esta sección especial sobre Cláusula Suelo, donde esperamos poder resolver la mayor parte de tus dudas. Y para el estudio de tu caso…

VEN E INFÓRMATE en nuestras oficinas de Cáceres y Badajoz. ¡Te esperamos!

(promoción sujeta a condiciones)

OFICINA DE CÁCERES

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