Comisión por compensación por riesgo de tipo de interés
Entre las innumerables cláusulas y comisiones bancarias que se suelen incluir en las escrituras de préstamo hipotecario nos encontramos con dos que, en los últimos años se han hecho cada vez más frecuentes, al tiempo que siguen siendo grandes desconocidas para la mayoría de los usuarios o prestatarios de créditos hipotecarios. Nos referimos a las comisiones de compensación por desistimiento y de compensación por riesgo de tipos de interés.
Se trata de dos figuras introducidas y reguladas en la ley hipotecaria de 2007, y por tanto aplicables únicamente a préstamos hipotecarios suscritos a partir de la entrada en vigor de referida ley, esto es, el 9 de diciembre de 2007. Para el caso de la comisión por compensación por riesgo de tipo de interés, los únicos requisitos que exige la ley son que se trate de un préstamo hipotecario a interés fijo o de tipo variable con periodos de revisión de tipos de interés igual o superior a 12 meses y que la hipoteca recaiga sobre vivienda siendo el deudor persona física o que el prestatario sea persona jurídica que tribute en el Impuesto de Sociedades por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión.
La comisión de compensación por desistimiento viene a sustituir a la antigua comisión de amortización anticipada total y parcial en los préstamos suscritos a partir de la fecha anteriormente referida. Es decir, cuando el prestatario de un préstamo hipotecario suscrito a partir del 9 de diciembre de 2007 cancele de forma total o parcial su préstamo, bien sea para subrogarlo a otra entidad o por cualquier otro motivo, la entidad acreedora podrá repercutirle, en lugar de la antigua comisión por amortización anticipada (ya sólo aplicable a préstamos anteriores a 9/12/2007), una comisión por compensación por desistimiento, con unos límites establecidos por ley.
Pero si además tal cancelación anticipada por decisión unilateral del prestatario supone una pérdida para la entidad acreedora, esta podrá repercutir, de forma complementaria, una segunda comisión: la comisión de compensación por riesgo de tipos de interés. Su supuesto objetivo es el de proteger o compensar a la entidad acreedora por las posibles pérdidas económicas que pueda sufrir como consecuencia de tal amortización anticipada.
Podría parecer, por tanto, que se trata de una justa “indemnización” a la entidad prestamista de crédito hipotecario por el perjuicio económico que le supone la amortización anticipada del préstamo por parte del prestatario, esto es, por la pérdida de unos beneficios previstos anticipadamente por una decisión unilateral del cliente deudor. Sin embargo, parece que el legislador haya dejado a un lado una cuestión clave que, a nuestro juicio, desvirtúa claramente el carácter compensatorio de la figura de la compensación por riesgo de tipos de interés y al mismo tiempo revela su autentica naturaleza coercitiva y sancionadora en exclusivo beneficio de la entidad financiera. Nos referimos al hecho de que, como antes señalábamos, esta compensación solo es aplicable a préstamos a interés fijo o mixto, siempre que el periodo de tipo fijo supere los 12 meses, es decir, a préstamos donde el banco ya obtiene un beneficio superior al valor de mercado en ese momento del préstamo hipotecario. Por ello nos preguntamos: ¿Qué es lo que se pretende compensar?. La respuesta es clara: el perjuicio para el banco y, por tanto, lo que se pretende compensar con esta figura es la pérdida de unos beneficios extra que de no producirse la amortización anticipada seguiría cobrando la entidad. Y lo que es aun más grave, el importe de la compensación se calcula mediante la aplicación de un porcentaje para el que la propia ley no fija un mínimo, dejando la puerta abierta a la entidad financiera para que lo establezca según su criterio.
En cualquier caso, y más allá de las valoraciones subjetivas sobre este nuevo concepto de compensación por riesgo de tipos de interés, lo cierto es que, si bien a priori se trata de una figura completamente legal como vemos, también es cierto que, al igual que ocurre con otras cláusulas como la archiconocida cláusula suelo, el hecho de que estén reguladas normativamente no significa necesariamente que se incluyan en los contratos de préstamo cumpliendo los requisitos legales. Es decir, habrá que analizar caso por caso para comprobar que cada cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés en particular se ha estipulado e introducido en el contrato de préstamo cumpliendo las exigencias legales, fundamentalmente la de informar previamente por parte de la entidad prestamista al cliente, pues de lo contrario podríamos encontrarnos con posibles cláusulas abusivas que como tales podrían ser declaradas nulas y expulsadas del contrato.
Escrito por Juan Pablo Bermejo
Abogado y mediador
